Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien
Sie haben eine Immobilie geerbt und überlegen zu verkaufen? Ob dabei Steuer auf den Gewinn anfällt, hängt vor allem davon ab, wann der Erblasser gekauft hat – und wie die Immobilie genutzt wurde. Die wichtigsten Regeln verständlich erklärt.
Erben übernehmen die Frist des Erblassers
Gewinne aus dem Verkauf einer privaten Immobilie sind steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Umgangssprachlich heißt das „Spekulationssteuer“ – tatsächlich ist es normale Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn.
Eine Erbschaft ist steuerlich kein Kauf. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt deshalb nicht mit dem Erbfall neu. Stattdessen treten Sie in die Fußstapfen des Erblassers: Es zählt der Tag, an dem er die Immobilie gekauft hat. Dasselbe gilt für eine Schenkung.
Hat der Erblasser die Immobilie also vor mehr als zehn Jahren erworben, können Sie in der Regel sofort steuerfrei verkaufen – egal, wie kurz Sie selbst Eigentümer sind.
- der Kauf durch den Erblasser mehr als zehn Jahre zurückliegt (Kaufvertrag, nicht Eintragung im Grundbuch)
- oder die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde
- oder der Gewinn unter der Freigrenze von 1.000 € im Jahr bleibt
Wichtig: Die Freigrenze ist kein Freibetrag. Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Drei Fragen entscheiden über die Steuer
Prüfen Sie diese Punkte, bevor Sie einen Verkauf planen – am besten zusammen mit Ihrem Steuerberater.
Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags des Erblassers. Liegt es mehr als zehn Jahre vor Ihrem eigenen Kaufvertrag, ist die Frist abgelaufen. Hat der Erblasser selbst gebaut, zählt grundsätzlich der Erwerb des Grundstücks.
Steuerfrei ist der Verkauf auch, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eine zwischenzeitliche Vermietung – auch durch die Erben – kann diese Ausnahme zunichtemachen.
Kauft ein Erbe die Anteile der Miterben oder zahlt er einen Ausgleich, ist das für diesen Teil ein Kauf. Für den hinzuerworbenen Anteil beginnt eine neue Zehn-Jahres-Frist.
Achtung bei der Auszahlung von Miterben
Gerade in Erbengemeinschaften entsteht die Steuer oft dort, wo niemand mit ihr rechnet.
| Situation | Folge für die Spekulationsfrist |
|---|---|
| Die Erben verkaufen gemeinsam an einen Dritten | Es zählt allein der Kaufzeitpunkt des Erblassers – für alle Erben gleich. |
| Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus | Für den eigenen geerbten Anteil läuft die Frist des Erblassers weiter. Für die hinzugekauften Anteile beginnt mit der Auszahlung eine neue Zehn-Jahres-Frist (BFH, Urteil vom 20.04.2004, IX R 5/02). |
| Aufteilung des Nachlasses mit Ausgleichszahlung | Erhält ein Erbe mehr, als seiner Erbquote entspricht, und zahlt dafür einen Ausgleich, gilt der bezahlte Teil als Anschaffung. |
| Aufteilung ohne Ausgleichszahlung | Bleibt unentgeltlich – es gilt weiter die Frist des Erblassers. |
Wer übernimmt und später doch verkauft, sollte also genau rechnen. Oft ist es steuerlich günstiger, gemeinsam zu verkaufen, statt dass einer übernimmt und innerhalb von zehn Jahren weiterverkauft. Mehr dazu lesen Sie unter Erbengemeinschaft & Immobilie.
Wie hoch wäre der steuerpflichtige Gewinn?
Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten des Erblassers und der Verkaufskosten. Abschreibungen, die bei einer Vermietung bereits steuerlich geltend gemacht wurden, mindern die Anschaffungskosten – das erhöht den Gewinn.
Wichtig: Der Wert zum Todestag spielt dafür keine Rolle. Auch wenn das Finanzamt für die Erbschaftsteuer einen hohen Wert angesetzt hat, wird der Gewinn vom ursprünglichen Kaufpreis des Erblassers aus gerechnet.
Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Erbschaftsteuer und Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn können also zusammentreffen.
- Die Mutter kauft 2019 eine Wohnung für 250.000 € und vermietet sie
- Abschreibung bis zum Verkauf: rund 28.000 €
- Die Tochter erbt 2024 und verkauft 2026 für 330.000 €
- Verkaufskosten (z. B. Makler, Notar für Löschungen): 10.000 €
- Gewinn: 330.000 € − (250.000 € − 28.000 €) − 10.000 € = 98.000 €
Die Frist läuft erst 2029 ab. Ein Verkauf 2026 wäre steuerpflichtig – ein Verkauf nach Fristablauf steuerfrei. Zahlen vereinfacht, ohne Gewähr.
So gehen Sie beim Verkauf vor
- Unterlagen sichern
Kaufvertrag des Erblassers, Grundbuchauszug, bei Vermietung die Steuererklärungen mit den Abschreibungen – daraus ergeben sich Fristbeginn und Anschaffungskosten.
- Frist prüfen
Rechnen Sie aus, wann die zehn Jahre ablaufen und ob eine Eigennutzung vorlag. Läuft die Frist bald ab, kann es sich lohnen, den Notartermin entsprechend zu planen.
- Wert ermitteln
Ein realistischer Verkehrswert zeigt, ob überhaupt ein nennenswerter Gewinn entsteht – und ob sich das Warten lohnt.
- Steuerberater einbinden
Lassen Sie die steuerlichen Folgen vor dem Verkauf prüfen, insbesondere bei Auszahlungen in der Erbengemeinschaft.
Bewertung und Verkauf aus einer Hand
Als zertifizierter Sachverständiger mit Hintergrund im Steuerwesen und als Makler unterstützen wir Erben beim Verkauf – von der Wertermittlung über die Planung des richtigen Zeitpunkts bis zum Notartermin.
Die steuerliche Beratung im Einzelfall übernimmt Ihr Steuerberater – gern stimmen wir uns direkt mit ihm ab. Lesen Sie auch Immobilie geerbt – was nun?, Geerbte Immobilie verkaufen und unsere Seite für Erben.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand Oktober 2026) und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Beginnt die Spekulationsfrist mit dem Erbfall neu?
Nein. Bei einer Erbschaft oder Schenkung übernehmen Sie den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers bzw. Schenkers. Eine neue Frist beginnt nur, soweit Sie Anteile entgeltlich hinzuerwerben, etwa von Miterben.
Zählt die Eigennutzung des Erblassers mit?
Nach Auffassung der Finanzverwaltung wird bei einem Erbfall die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch den Erblasser dem Erben zugerechnet. Entscheidend ist, dass die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren durchgehend selbst bewohnt und nicht zwischenzeitlich vermietet wurde. Lassen Sie den Einzelfall prüfen.
Ich habe die Wohnung meiner Eltern geerbt und will sie sofort verkaufen. Muss ich Steuern zahlen?
Wenn Ihre Eltern die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft oder bis zuletzt selbst bewohnt haben, in der Regel nicht. Andernfalls kann der Gewinn steuerpflichtig sein.
Gilt das auch für eine Immobilie in Spanien?
Für in Deutschland steuerpflichtige Erben sind grundsätzlich auch Gewinne aus Auslandsimmobilien relevant. Meist weist das Doppelbesteuerungsabkommen das Besteuerungsrecht aber dem Staat zu, in dem die Immobilie liegt. Lassen Sie sich in beiden Ländern beraten.
Wird der Verkaufserlös auf die Erbschaftsteuer angerechnet?
Nein, das sind zwei getrennte Steuern. Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert zum Todestag, die Einkommensteuer nach dem Gewinn seit dem Kauf durch den Erblasser.
Sie möchten eine geerbte Immobilie verkaufen?
Wir prüfen mit Ihnen den richtigen Zeitpunkt, ermitteln den Wert und übernehmen den Verkauf – diskret und auf Wunsch in Abstimmung mit Ihrem Steuerberater.
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