Impuesto por la venta de un inmueble heredado en Alemania
¿Ha heredado un inmueble en Alemania y piensa venderlo? Que tenga que pagar impuestos por la ganancia depende sobre todo de cuándo lo compró el causante y de cómo se ha utilizado. Las reglas más importantes del llamado «impuesto de especulación» (Spekulationssteuer), explicadas en español.
El heredero asume el plazo del causante
En Alemania, la ganancia por la venta de un inmueble privado tributa si entre la compra y la venta pasan diez años o menos (§ 23 EStG). Coloquialmente se llama «impuesto de especulación», aunque en realidad es el impuesto sobre la renta normal aplicado a la ganancia.
Una herencia no se considera una compra a efectos fiscales. Por eso el plazo de diez años no vuelve a empezar con el fallecimiento: el heredero ocupa el lugar del causante y cuenta la fecha en que este compró el inmueble. Lo mismo ocurre con una donación.
Si el causante adquirió el inmueble hace más de diez años, normalmente puede vender de inmediato sin pagar este impuesto – da igual cuánto tiempo lleve usted siendo propietario.
- el causante compró hace más de diez años (cuenta el contrato notarial, no la inscripción)
- o el inmueble se usó como vivienda propia en el año de la venta y en los dos años anteriores
- o la ganancia no supera el límite de 1.000 € al año
Ojo: ese límite no es una reducción. Si se supera, tributa toda la ganancia.
Tres preguntas deciden si hay impuesto
Compruebe estos puntos antes de planificar una venta – idealmente con su asesor fiscal.
Cuenta la fecha del contrato notarial de compra del causante. Si pasaron más de diez años hasta su propio contrato de venta, el plazo ha vencido. Si el causante construyó la casa, cuenta en principio la compra del terreno.
La venta también está exenta si el inmueble se usó como vivienda propia en el año de la venta y en los dos años naturales anteriores. Alquilarlo entretanto – también por los herederos – puede hacer perder esta exención.
Si un heredero compra las partes de los demás o paga una compensación, eso cuenta como compra para esa parte. Para la parte adquirida empieza un nuevo plazo de diez años.
Cuidado al pagar a los coherederos
En las comunidades hereditarias, el impuesto suele aparecer donde nadie lo espera.
| Situación | Consecuencia para el plazo |
|---|---|
| Los herederos venden juntos a un tercero | Cuenta solo la fecha de compra del causante – igual para todos. |
| Un heredero se queda el inmueble y paga a los demás | Para su propia parte heredada sigue el plazo del causante. Para las partes compradas empieza un nuevo plazo de diez años con el pago (Tribunal Federal de Hacienda, BFH, sentencia de 20.04.2004, IX R 5/02). |
| Reparto de la herencia con compensación | Si un heredero recibe más de lo que le corresponde y paga una compensación, la parte pagada se considera una compra. |
| Reparto sin compensación | Sigue siendo gratuito – rige el plazo del causante. |
Quien se queda el inmueble y lo vende después debe calcular bien. A menudo es fiscalmente más favorable vender juntos que adjudicárselo uno y venderlo antes de diez años. Más información en Comunidad hereditaria e inmueble.
¿Cuánta ganancia tributaría?
La ganancia es el precio de venta menos el coste de adquisición original del causante y los gastos de venta. Las amortizaciones ya deducidas por un alquiler reducen el coste de adquisición – y aumentan la ganancia.
Importante: el valor en la fecha del fallecimiento no cuenta aquí. Aunque Hacienda haya fijado un valor alto para el impuesto de sucesiones, la ganancia se calcula desde el precio de compra original del causante.
La ganancia tributa al tipo personal del impuesto sobre la renta. El impuesto de sucesiones y el impuesto sobre la ganancia pueden coincidir.
- La madre compra en 2019 un piso por 250.000 € y lo alquila
- Amortización hasta la venta: unos 28.000 €
- La hija hereda en 2024 y vende en 2026 por 330.000 €
- Gastos de venta (p. ej. agente, notaría): 10.000 €
- Ganancia: 330.000 € − (250.000 € − 28.000 €) − 10.000 € = 98.000 €
El plazo vence en 2029. Vender en 2026 tributaría; vender después del plazo, no. Cifras simplificadas, sin garantía.
Cómo proceder con la venta
- Reunir documentos
Contrato de compra del causante, nota del registro y, si estaba alquilado, las declaraciones con las amortizaciones – de ahí salen el inicio del plazo y el coste de adquisición.
- Comprobar el plazo
Calcule cuándo vencen los diez años y si hubo uso propio. Si el plazo vence pronto, puede compensar planificar la firma ante notario en consecuencia.
- Determinar el valor
Un valor de mercado realista muestra si habrá una ganancia relevante – y si merece la pena esperar.
- Consultar al asesor fiscal
Haga revisar las consecuencias fiscales antes de vender, sobre todo si hay pagos entre herederos o reside usted en España.
Valoración y venta en un solo lugar
Como tasador certificado con experiencia fiscal y como agente inmobiliario, acompañamos a herederos en la venta – desde la valoración y la elección del momento adecuado hasta el notario, en español.
El asesoramiento fiscal concreto lo presta su asesor fiscal – con gusto nos coordinamos directamente con él. Lea también He heredado un inmueble – ¿y ahora qué?, Vender un inmueble heredado y nuestra página para herederos.
Nota: este artículo ofrece una visión general (octubre de 2026) y no sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico.
¿El plazo vuelve a empezar con la herencia?
No. En una herencia o donación usted asume la fecha de adquisición del causante o donante. Solo empieza un nuevo plazo en la medida en que adquiera partes a cambio de dinero, por ejemplo de coherederos.
¿Cuenta el uso como vivienda del causante?
Según la Administración tributaria alemana, en una herencia el uso como vivienda propia del causante se atribuye al heredero. Es decisivo que el inmueble se haya usado como vivienda propia en el año de la venta y en los dos anteriores, sin alquilarlo entretanto. Haga revisar su caso.
He heredado el piso de mis padres y quiero venderlo ya. ¿Pago impuestos?
Si sus padres lo compraron hace más de diez años o vivieron en él hasta el final, normalmente no. En caso contrario, la ganancia puede tributar.
Vivo en España. ¿Me afecta?
La venta de un inmueble situado en Alemania tributa en principio en Alemania, también si usted reside en España. En España puede haber que declararla igualmente; el convenio de doble imposición evita la doble tributación. Consulte con asesores de ambos países.
¿Se compensa con el impuesto de sucesiones?
No, son dos impuestos distintos. El de sucesiones se basa en el valor a la fecha del fallecimiento; el de la ganancia, en la diferencia desde la compra del causante.
¿Quiere vender un inmueble heredado?
Comprobamos con usted el momento adecuado, determinamos el valor y nos encargamos de la venta – con discreción y, si lo desea, coordinados con su asesor fiscal.
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