Immobilienbewertung bei Erbschaft & Schenkung
Wenn Immobilien vererbt oder verschenkt werden, entscheidet ihr Wert über die Steuer – und oft über den Frieden in der Familie. Wir ermitteln den Wert fundiert, prüfen den Bescheid des Finanzamts und weisen einen zu hohen Grundbesitzwert per Gutachten nach.
Das Finanzamt rechnet pauschal – Ihre Immobilie ist individuell
Bei Erbschaft und Schenkung stellt das Finanzamt einen Grundbesitzwert fest. Dafür nutzt es standardisierte Verfahren nach dem Bewertungsgesetz. Seit 2023 fallen diese Werte durch geänderte Vorgaben oft deutlich höher aus als früher.
Was das Finanzamt nicht sieht: Sanierungsstau, Baumängel, ein eingetragenes Wohnrecht oder eine schwierige Lage. Deshalb liegt der festgestellte Wert nicht selten über dem Betrag, den die Immobilie am Markt tatsächlich bringen würde – und damit auch die Steuer.
Ein fundiertes Gutachten schafft Klarheit: für die Steuer, für die Planung einer Schenkung und für eine faire Aufteilung unter mehreren Erben.
- Ehe- und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 €
- Enkel: 200.000 €
- Eltern und Großeltern bei Erbschaft: 100.000 €
- Geschwister, Nichten, Neffen und andere: 20.000 €
Bei Schenkungen stehen die Freibeträge alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Ein realistischer Wert hilft, sie gezielt zu nutzen.
Wobei wir Sie unterstützen
Wert zum Todestag als Grundlage für die Erbschaftsteuer und die Aufteilung des Nachlasses.
Wert für die Übertragung an Kinder oder Enkel, etwa im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge.
Prüfung des Feststellungsbescheids und Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG.
Neutraler Wert, wenn ein Erbe die anderen auszahlt oder die Immobilie verkauft werden soll.
Belastbare Grundlage für die Berechnung von Pflichtteils- und Ausgleichsansprüchen.
Bewertung von Immobilien mit vorbehaltenen Rechten – das Recht mindert den Wert oft erheblich.
Wertermittlung, wenn Ehepartner oder Kinder das selbst genutzte Zuhause übernehmen.
Realistischer Preis und diskrete Vermarktung, wenn die Erben sich für den Verkauf entscheiden.
So senken Sie einen zu hohen Grundbesitzwert
Ist der Wert des Finanzamts höher als der tatsächliche Verkehrswert, können Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren Wert nachweisen. Das geht vor allem über ein Gutachten des Gutachterausschusses, eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Alternativ kann ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde.
Als zertifizierter Sachverständiger mit Hintergrund im Steuerwesen erstellen wir das Verkehrswertgutachten genau auf den Stichtag – und stimmen uns auf Wunsch direkt mit Ihrem Steuerberater ab.
- Sanierungs- oder Modernisierungsstau
- Bauschäden und Mängel
- Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch
- Ungünstige Lage, Zuschnitt oder Grundriss
- Denkmalschutz oder andere Auflagen
Wichtig: Gegen den Feststellungsbescheid gilt in der Regel eine Einspruchsfrist von einem Monat. Melden Sie sich deshalb möglichst früh.
So gehen wir vor
- Bescheid & Ersteinschätzung
Wir sehen uns Ihren Bescheid oder Ihre Planung an und sagen Ihnen offen, ob sich ein Gutachten lohnt.
- Unterlagen & Besichtigung
Wir sichten Grundbuch, Pläne und Verträge und besichtigen die Immobilie vor Ort.
- Gutachten zum Stichtag
Wir ermitteln den Verkehrswert zum Tag des Erbfalls oder der Schenkung – nachvollziehbar begründet.
- Abstimmung
Wir erläutern das Ergebnis Ihnen und auf Wunsch Ihrem Steuerberater oder Anwalt.
Begleitung über die Bewertung hinaus
Ein Erbfall oder eine Übertragung betrifft selten nur Zahlen. Wir begleiten Sie auch bei den nächsten Schritten – mit einem festen Ansprechpartner.
Wenn die Erben verkaufen möchten, übernehmen wir die Vermarktung – vom realistischen Preis bis zum Notartermin.
Wir übernehmen die Testamentsvollstreckung selbst oder vermitteln zertifizierte Testamentsvollstrecker aus unserem Netzwerk – von der Abwicklung des Nachlasses bis zur dauerhaften Verwaltung von Immobilien.
Für rechtliche und steuerliche Gestaltung arbeiten wir mit erfahrenen Notaren, Fachanwälten und Steuerberatern zusammen.
Antonio Velez Garcia
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024, Sprengnetter Akademie), BDSF Senior-Mitglied – mit Hintergrund im Steuerwesen. Gutachten für Düsseldorf, die Region und bundesweit, Beratung auf Deutsch und Spanisch.
Mehr zu allen Gutachten-Arten finden Sie unter Immobilienbewertung. Lesen Sie auch unsere Ratgeber Immobilie geerbt – was nun? und Wohnrecht & Nießbrauch.
Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?
Je nach Objektart nach dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren des Bewertungsgesetzes. Die Verfahren arbeiten mit pauschalen Werten und berücksichtigen Besonderheiten des Objekts nur begrenzt.
Welche Frist muss ich beachten?
Gegen den Feststellungsbescheid können Sie in der Regel innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Das Gutachten kann auch nachgereicht werden – stimmen Sie das Vorgehen mit Ihrem Steuerberater ab.
Lohnt sich ein Gutachten auch unterhalb der Freibeträge?
Liegt der Wert klar unter dem Freibetrag, fällt keine Steuer an. Ein Gutachten kann trotzdem sinnvoll sein, etwa für die faire Aufteilung zwischen Erben oder um Freibeträge bei einer Schenkung gezielt zu planen.
Auf welchen Stichtag wird bewertet?
Bei einer Erbschaft auf den Todestag, bei einer Schenkung auf den Tag der Ausführung. Wir ermitteln den Wert rückwirkend genau auf diesen Tag.
Beraten Sie auch rechtlich oder steuerlich?
Wir liefern den Wert und die fachliche Einschätzung zur Immobilie. Die rechtliche und steuerliche Beratung übernehmen Notar, Anwalt oder Steuerberater – auf Wunsch aus unserem Netzwerk.
Bescheid oder Vorhaben prüfen lassen
Schildern Sie kurz den Anlass und senden Sie uns gern den Bescheid des Finanzamts – wir melden uns zeitnah mit einer Ersteinschätzung.
- Telefon
- 0211 – 15 86 06 74
- info@immo-vega.de
- Büro
- Collenbachstr. 7
40476 Düsseldorf
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