Immobilie geerbt – was nun?
Ein Erbfall bringt neben Trauer oft viele Fragen mit sich: Nehme ich das Erbe an? Welche Fristen gelten? Was ist die Immobilie wert, welche Steuer fällt an – und behalten, vermieten oder verkaufen? Dieser Ratgeber gibt Ihnen Orientierung für die ersten Wochen und Monate.
Erst sortieren, dann entscheiden
Mit dem Erbfall gehen alle Rechte und Pflichten auf die Erben über – auch Grundbesitz, Hypotheken und laufende Mietverträge. Sie müssen nicht sofort über die Zukunft der Immobilie entscheiden. Einige Fristen sollten Sie aber kennen, damit Ihnen keine Nachteile entstehen.
Gerade wenn mehrere Erben beteiligt sind, schafft ein neutraler, belastbarer Wert der Immobilie die Grundlage für alle weiteren Schritte: für die Erbschaftsteuer, für die Aufteilung unter den Erben und für die Frage, ob sich Behalten oder Verkaufen mehr lohnt.
- Ausschlagung des Erbes: in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall (bei Auslandsbezug sechs Monate)
- Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt: innerhalb von drei Monaten
- Grundbuchberichtigung: innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei
- Einspruch gegen den Feststellungsbescheid: in der Regel ein Monat
Die Einzelheiten Ihres Falls klären Sie am besten mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
- Erbe klären
Testament oder gesetzliche Erbfolge? Wer Erbe ist, weisen Sie mit Erbschein oder notariellem Testament nach.
- Immobilie sichern
Versicherungen, laufende Kosten, Mieter und Zustand der Immobilie prüfen.
- Grundbuch berichtigen
Die Erben werden als neue Eigentümer eingetragen – innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei.
- Wert ermitteln
Ein fundierter Verkehrswert ist Grundlage für Steuer, Aufteilung und Entscheidung.
- Steuer klären
Erwerb dem Finanzamt anzeigen, Freibeträge prüfen und den Bescheid kontrollieren.
- Entscheiden
Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen – in Ruhe und mit allen Zahlen auf dem Tisch.
Freibeträge, Familienheim und der richtige Wert
Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Kinder haben einen persönlichen Freibetrag von 400.000 €, Ehe- und eingetragene Lebenspartner von 500.000 €.
Das selbst genutzte Familienheim kann unter Voraussetzungen steuerfrei vererbt werden: an Ehepartner, wenn sie zehn Jahre darin wohnen bleiben, an Kinder zusätzlich bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Vermietete Wohnimmobilien werden mit 90 % ihres Werts angesetzt.
Das Finanzamt ermittelt den Wert nach pauschalen Verfahren. Liegt dieser über dem tatsächlichen Verkehrswert, können Sie mit einem Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen.
- Erben übernehmen beim späteren Verkauf die Haltedauer des Verstorbenen – die zehnjährige Spekulationsfrist läuft also weiter
- Eine Erbengemeinschaft entscheidet über die Immobilie grundsätzlich gemeinsam
- Kann ein Erbe die anderen nicht auszahlen, ist oft ein Verkauf die fairste Lösung
- Die Steuer kann unter Umständen gestundet werden, wenn die Immobilie sonst verkauft werden müsste
Drei Wege für die geerbte Immobilie
Sinnvoll, wenn Lage und Größe passen – und beim Familienheim unter Umständen steuerlich attraktiv.
Laufende Einnahmen, aber auch Verantwortung als Vermieter. Bei älteren Gebäuden kann ein Restnutzungsdauergutachten die Abschreibung erhöhen.
Schafft Klarheit, gerade in Erbengemeinschaften. Ein realistischer Preis und eine professionelle Vermarktung zahlen sich aus.
Wert, Steuer und Verkauf aus einer Hand
Wir ermitteln den Wert Ihrer geerbten Immobilie, prüfen den Bescheid des Finanzamts und begleiten auf Wunsch den Verkauf. Bei rechtlichen Fragen und der Testamentsvollstreckung arbeiten wir mit erfahrenen Partnern aus unserem Netzwerk zusammen – auch bei Erbfällen mit Bezug zu Spanien.
Muss ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Nein. Sie können sich Zeit nehmen. Wichtig sind vor allem die Fristen für Ausschlagung, Anzeige beim Finanzamt und Einspruch gegen Bescheide.
Wie wird der Wert für die Erbschaftsteuer ermittelt?
Das Finanzamt nutzt standardisierte Verfahren nach dem Bewertungsgesetz. Ist der festgestellte Wert zu hoch, kann ein Verkehrswertgutachten einen niedrigeren Wert nachweisen.
Was passiert, wenn sich die Erben nicht einigen?
Grundsätzlich entscheiden die Erben gemeinsam. Ein neutraler Wert hilft oft, eine faire Lösung zu finden. Gelingt keine Einigung, kann im äußersten Fall eine Teilungsversteigerung drohen – die meist für alle die schlechteste Lösung ist.
Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?
Erben übernehmen die Haltedauer des Verstorbenen. Liegt dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei. Klären Sie Einzelfälle mit Ihrem Steuerberater.
Sie haben eine Immobilie geerbt?
Schildern Sie uns kurz Ihre Situation – wir melden uns zeitnah und besprechen die nächsten Schritte mit Ihnen.
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