He heredado un inmueble en Alemania – ¿y ahora qué?
Una herencia trae, además del duelo, muchas preguntas: ¿acepto la herencia? ¿Qué plazos hay? ¿Cuánto vale el inmueble, qué impuestos se pagan – y conviene mantenerlo, alquilarlo o venderlo? Esta guía le orienta en español durante las primeras semanas y meses.
Primero ordenar, después decidir
Con la herencia, todos los derechos y obligaciones pasan a los herederos – también los inmuebles, las hipotecas y los contratos de alquiler en vigor. No tiene que decidir de inmediato qué hacer con el inmueble. Pero conviene conocer algunos plazos para evitar perjuicios.
Sobre todo cuando hay varios herederos, un valor neutral y sólido del inmueble es la base de todo lo demás: para el impuesto de sucesiones, para el reparto entre herederos y para decidir si compensa más mantener o vender.
- Renuncia a la herencia: normalmente seis semanas desde que se conoce la herencia (seis meses si hay relación con el extranjero)
- Comunicación a Hacienda: en un plazo de tres meses
- Actualización del registro de la propiedad: gratuita dentro de los dos años siguientes al fallecimiento
- Recurso contra la liquidación del valor: por lo general, un mes
Los detalles de su caso conviene aclararlos con notario, abogado o asesor fiscal.
Los primeros pasos tras la herencia
- Aclarar la herencia
¿Testamento o sucesión legal? La condición de heredero se acredita con el certificado sucesorio (Erbschein) o un testamento notarial.
- Asegurar el inmueble
Revisar seguros, gastos corrientes, inquilinos y estado del inmueble.
- Actualizar el registro
Los herederos se inscriben como nuevos propietarios – gratis dentro de dos años.
- Determinar el valor
Un valor de mercado fundado es la base para el impuesto, el reparto y la decisión.
- Aclarar el impuesto
Comunicar la adquisición a Hacienda, revisar exenciones y controlar la liquidación.
- Decidir
Usar, alquilar o vender – con calma y con todas las cifras sobre la mesa.
Exenciones, vivienda familiar y el valor correcto
Que haya que pagar el impuesto de sucesiones alemán depende del valor de la herencia y del parentesco. Los hijos tienen una exención personal de 400.000 €, cónyuges y parejas registradas de 500.000 €.
La vivienda familiar de uso propio puede heredarse sin impuesto bajo ciertas condiciones: por el cónyuge si sigue viviendo en ella diez años y por los hijos, además, hasta 200 m² de superficie. Las viviendas alquiladas se valoran al 90 % de su valor.
Hacienda determina el valor con procedimientos estándar. Si supera el valor real de mercado, puede acreditar un valor inferior mediante un informe.
- Los herederos asumen el tiempo de tenencia del fallecido en una venta posterior – el plazo de diez años sigue corriendo
- La comunidad hereditaria decide en principio de forma conjunta sobre el inmueble
- Si un heredero no puede compensar a los demás, la venta suele ser la solución más justa
- En algunos casos el impuesto puede aplazarse si, de lo contrario, habría que vender el inmueble
Tres caminos para el inmueble heredado
Tiene sentido si la ubicación y el tamaño encajan – y en la vivienda familiar puede ser fiscalmente atractivo.
Ingresos regulares, pero también responsabilidad como arrendador. En edificios antiguos, un informe de vida útil restante puede aumentar la amortización.
Aporta claridad, sobre todo en comunidades hereditarias. Un precio realista y una comercialización profesional marcan la diferencia.
Valor, impuesto y venta en un solo lugar
Determinamos el valor de su inmueble heredado, revisamos la liquidación de Hacienda y, si lo desea, le acompañamos en la venta – en español. Para cuestiones jurídicas y la ejecución testamentaria colaboramos con socios de nuestra red, también en herencias con relación con España.
¿Tengo que vender el inmueble heredado enseguida?
No. Puede tomarse su tiempo. Lo importante son los plazos de renuncia, de comunicación a Hacienda y de recurso contra las liquidaciones.
¿Cómo se determina el valor para el impuesto?
Hacienda utiliza procedimientos estándar de la ley de valoración. Si el valor fijado es demasiado alto, un peritaje de valor de mercado puede acreditar un valor inferior.
¿Qué pasa si los herederos no se ponen de acuerdo?
En principio, los herederos deciden juntos. Un valor neutral ayuda a encontrar una solución justa. Si no hay acuerdo, en último extremo puede llegarse a una subasta judicial – normalmente la peor solución para todos.
¿Se pagan impuestos al vender?
Los herederos asumen el tiempo de tenencia del fallecido. Si su compra fue hace más de diez años, la venta suele estar exenta. Aclare cada caso con su asesor fiscal.
¿Ha heredado un inmueble?
Cuéntenos brevemente su situación – le responderemos pronto y hablaremos de los siguientes pasos.
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