Ratgeber · Übertragung zu Lebzeiten

Wohnrecht & Nießbrauch – was ist die Immobilie wert?

Viele Eltern übertragen ihre Immobilie schon zu Lebzeiten an die Kinder – und behalten sich ein Wohnrecht oder den Nießbrauch vor. Das sichert die Eltern ab und kann die Schenkungsteuer deutlich senken. Wir erklären den Unterschied und wie sich solche Rechte auf den Wert auswirken.

Wert ermitteln lassen Wohnrecht oder Nießbrauch?

Der Unterschied

Wohnrecht oder Nießbrauch?

Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und sichern den bisherigen Eigentümer ab. Sie unterscheiden sich aber deutlich im Umfang.

	Wohnrecht	Nießbrauch
Inhalt	Recht, die Immobilie oder Teile davon selbst zu bewohnen	Recht, die Immobilie umfassend zu nutzen und die Erträge zu ziehen
Vermieten	In der Regel nicht	Ja, die Mieteinnahmen stehen dem Nießbraucher zu
Typischer Einsatz	Eltern wollen im Haus wohnen bleiben	Eltern wollen weiter wohnen oder Mieteinnahmen behalten
Kosten & Lasten	Nach Vereinbarung	Gewöhnliche Lasten trägt meist der Nießbraucher

Auswirkung auf den Wert

Warum ein Recht den Wert mindert

Wer eine Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch erhält, kann sie über Jahre nicht selbst nutzen oder vermieten. Das mindert ihren Wert – für den Käufer am Markt ebenso wie für die Schenkungsteuer.

Für die Steuer wird der Wert des Rechts als Kapitalwert berechnet: der Jahreswert der Nutzung, multipliziert mit einem Vervielfältiger, der vom Alter und Geschlecht des Berechtigten abhängt. Dieser Kapitalwert wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Je jünger der Berechtigte und je höher der Nutzungswert, desto stärker sinkt der steuerliche Wert.

Für eine Einigung unter Geschwistern oder einen späteren Verkauf zählt dagegen der Verkehrswert, also was ein Käufer für die belastete Immobilie tatsächlich zahlen würde. Beides ermitteln wir für Sie nachvollziehbar.

Das fließt in die Bewertung ein

Verkehrswert der unbelasteten Immobilie
Art und Umfang des Rechts laut Grundbuch und Vertrag
Jahreswert der Nutzung, etwa die ortsübliche Miete
Alter des Berechtigten und voraussichtliche Dauer
Wer welche Kosten und Lasten trägt

Typische Situationen

Wann die Bewertung eines Rechts wichtig wird

Schenkung an Kinder

Der Wert des vorbehaltenen Rechts senkt die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer.

Bescheid zu hoch

Das Finanzamt hat die Belastung nicht oder zu gering berücksichtigt.

Ausgleich unter Geschwistern

Wer die Immobilie bekommt, soll die anderen fair ausgleichen.

Verkauf oder Ablösung

Soll das Recht gegen Zahlung aufgegeben oder die Immobilie verkauft werden?

So helfen wir

Belastbare Werte für Ihre Planung

Als zertifizierter Sachverständiger mit steuerlichem Hintergrund bewerten wir Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch – für die Schenkungsplanung, gegenüber dem Finanzamt oder für eine faire Einigung in der Familie. Mehr zu Übertragungen lesen Sie unter Erbschaft & Schenkung.

Die vertragliche Gestaltung übernimmt der Notar, die steuerliche Beratung Ihr Steuerberater – auf Wunsch aus unserem Netzwerk.

Häufige Fragen

Senkt ein Nießbrauch die Schenkungsteuer?

Ja, in der Regel. Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Wie hoch der Effekt ist, hängt unter anderem vom Alter des Berechtigten und vom Nutzungswert ab.

Kann ich eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen?

Ja, das Recht bleibt aber bestehen und geht mit auf den Käufer über. Entsprechend niedriger ist der erzielbare Preis – sofern das Recht nicht vorher abgelöst wird.

Was passiert mit dem Recht beim Tod des Berechtigten?

Wohnrecht und Nießbrauch erlöschen in der Regel mit dem Tod des Berechtigten. Die Immobilie steht dem Eigentümer dann unbelastet zur Verfügung.

Berücksichtigt das Finanzamt das Recht automatisch?

Nicht immer richtig. Prüfen Sie den Bescheid genau. Ist der Wert zu hoch, kann ein Gutachten helfen – beachten Sie die Einspruchsfrist.

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