Verkehrswert nach § 194 BauGB – einfach erklärt
Was bedeutet „Verkehrswert“ eigentlich, wie unterscheidet er sich vom Kaufpreis – und wann brauchen Sie ein Gutachten? Ein verständlicher Überblick vom zertifizierten Sachverständigen aus Düsseldorf.
Was das Gesetz unter dem Verkehrswert versteht
Der Verkehrswert ist in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Sinngemäß ist er der Preis, der für eine Immobilie zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – unter Berücksichtigung ihrer rechtlichen Gegebenheiten, ihrer tatsächlichen Eigenschaften, ihrer Beschaffenheit und ihrer Lage, aber ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Das Gesetz setzt den Verkehrswert ausdrücklich mit dem Marktwert gleich. Gemeint ist also kein Wunschpreis und kein Notverkauf, sondern der realistische Preis zwischen gut informierten Käufern und Verkäufern, die nicht unter Zeitdruck stehen.
- Stichtag: Der Wert gilt immer für einen bestimmten Tag – etwa den Todestag bei einer Erbschaft.
- Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: ein normaler Verkauf am freien Markt, ohne Druck und ohne Sonderbeziehungen.
- Rechtliche und tatsächliche Eigenschaften: zum Beispiel Wohnrecht, Mietverträge, Baurecht, Zustand und Ausstattung.
- Ohne persönliche Verhältnisse: ein Verkauf unter Verwandten oder in einer Zwangslage zählt nicht.
Verkehrswert, Kaufpreis, Angebotspreis – was ist was?
Im Alltag werden die Begriffe oft vermischt. Für Steuer, Gericht oder Erbauseinandersetzung kommt es aber genau auf den Unterschied an.
| Begriff | Was er bedeutet |
|---|---|
| Verkehrswert (Marktwert) | Der objektiv ermittelte, am Markt erzielbare Preis zum Stichtag nach § 194 BauGB. |
| Kaufpreis | Der tatsächlich vereinbarte Preis im Einzelfall – er kann wegen Verhandlung, Zeitdruck oder persönlicher Gründe vom Verkehrswert abweichen. |
| Angebotspreis | Der Preis im Inserat. Er ist eine Verhandlungsbasis und liegt oft über dem späteren Kaufpreis. |
| Beleihungswert | Der Wert, den eine Bank für die Finanzierung ansetzt – bewusst vorsichtig und meist unter dem Verkehrswert. |
| Grundbesitzwert | Der Wert, den das Finanzamt bei Erbschaft und Schenkung nach dem Bewertungsgesetz pauschal ermittelt. |
Die drei Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung
Wie der Verkehrswert ermittelt wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Welches Verfahren passt, hängt von der Art der Immobilie ab – oft wird ein zweites Verfahren zur Plausibilisierung herangezogen.
Der Wert wird aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Typisch für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke – etwa auf Basis der Bodenrichtwerte und Daten des Gutachterausschusses.
Entscheidend sind die nachhaltig erzielbaren Mieten. Typisch für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und andere Renditeobjekte.
Der Wert ergibt sich aus Bodenwert und Gebäudesachwert, angepasst an die Marktlage. Typisch für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.
Wann Sie den Verkehrswert brauchen
Für einen Verkauf genügt oft eine fundierte Markteinschätzung oder ein Kurzgutachten. Sobald aber Dritte den Wert prüfen – Finanzamt, Gericht oder Miterben –, ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten die richtige Grundlage.
Besonders häufig ist der Fall, dass das Finanzamt bei einer Erbschaft oder Schenkung einen zu hohen Grundbesitzwert ansetzt. Dann können Sie mit einem Gutachten nach § 198 Bewertungsgesetz einen niedrigeren Wert nachweisen.
- Erbschaft und Schenkung – Nachweis gegenüber dem Finanzamt
- Erbengemeinschaft – faire Grundlage für die Aufteilung
- Trennung und Scheidung – Zugewinnausgleich
- Übertragung an Kinder oder in eine Gesellschaft
- Gerichtliche Auseinandersetzungen
- Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude
Verkehrswertgutachten vom Sachverständigen
Als zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 erstellen wir Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV – für Düsseldorf, Neuss, Meerbusch, Ratingen, Wuppertal, Solingen und bundesweit.
Für die Bewertung nutzen wir unter anderem die Bodenrichtwerte und den Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses. Die wichtigsten Düsseldorfer Zahlen finden Sie in unserem Marktbericht Düsseldorf.
Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Marktwert?
Ja. § 194 BauGB setzt beide Begriffe ausdrücklich gleich.
Wer darf einen Verkehrswert ermitteln?
Verkehrswerte ermitteln Sachverständige für Immobilienbewertung und die Gutachterausschüsse. Wichtig ist, dass das Gutachten den Wert vollständig und nachvollziehbar nach ImmoWertV herleitet – nur dann ist es für Finanzamt und Gericht eine belastbare Grundlage.
Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?
Ein Gutachten gilt immer für seinen Stichtag. Ein festes Ablaufdatum gibt es nicht. Ändert sich der Markt oder die Immobilie deutlich, kann für einen neuen Anlass aber eine Aktualisierung nötig sein.
Reicht nicht eine Online-Bewertung?
Für eine erste Orientierung ja – unsere kostenlose Online-Bewertung liefert einen Richtwert. Finanzamt und Gerichte erkennen Online-Bewertungen aber nicht als Nachweis an.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Das hängt von Objektart, Umfang und Anlass ab. Nach einem kurzen Gespräch erhalten Sie ein transparentes Angebot, bevor Kosten entstehen.
Sie brauchen einen belastbaren Verkehrswert?
Schildern Sie uns kurz Anlass und Immobilie – wir melden uns zeitnah und sagen Ihnen, welches Gutachten Sie brauchen.
- Telefon
- 0211 – 15 86 06 74
- info@immo-vega.de
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